投資用マンションの販売や管理などを手がけている会社。資産運用のための総合プロデュース企業を目指しており、「 ライフバリュー(生活価値)の創造 」 を最も重要なビジネス・コンセプトとして掲げている。

投資用マンションの販売や管理などを手がけている会社。資産運用のための総合プロデュース企業を目指しており、「 ライフバリュー(生活価値)の創造 」 を最も重要なビジネス・コンセプトとして掲げている。

※下記、HPから引用

会社概要

社名:レイリス・アンド・カンパニー株式会社(英表記 Reilis&CompInc)
所在地:〒150-0036 東京都渋谷区南平台町16-28 グラスシティ渋谷7F
代表取締役:菊池 亮
TEL:03-5784-7741
URL:http://www.reilis.co.jp
事業内容:
不動産の売買、賃貸借、管理及び仲介
都市開発に関する企画、調査、設計
土地建物の有効活用に関する企画、調査、設計

企業理念

1. 全てはお客様のため
顧客満足度の(CS)ナンバーワン・カンパニーを目指し、情報力・企画力によってお客様の立場に立ち、「次代」のマーケット・ニーズを読み取り、的確なソリューション(解決策)を提供して参ります。

2. 社会貢献するカンパニー
社会貢献ビジネスとしての自負を明確にし、社会に役立つ事業を推進して参ります。企業の発展と社会の発展は密接不可分です。環境との共生、人と人のふれあいを大切にし、輝く未来と本当の幸せを追求します。

3. コンプライアンス(法令順守)
コンプライアンスのもとに公明正大なビジネスを展開します。品位・品格を持って誇りある行動を目指します。

事業紹介

都内のデザイナーズマンションを中心とした資産運用型マンションの販売を行っています。
マンション経営のプロフェッショナルとして、多くのオーナー様の資産形成・ライフプラン実現をお手伝いしています。

資産価値の高い物件

立地・設備・デザインなど多様な視点を踏まえ、総合的な資産価値の高い、マンションを厳選して提供しています。
膨大な情報や独自のネットワークを駆使して綿密な調査・分析を行い、オーナー様にご満足いただける、ポテンシャルの高い物件を取り揃えています。

安定した入居率

弊社が取り扱う物件は、立地・デザイン性・住みやすさ・セキュリティなど多様化する入居者ニーズを的確に満たすことで、高い入居率を実現しています。
またオーナー様の不安を解消するため、空室時の家賃を保証する「家賃保証システム」もご用意しています。

万全の管理体制

マンション経営において大切なポイントである、入居者対応や建物の修繕・メンテナンスなどの管理業務についても万全のサポートを行っています。
オーナー様に代わって、入居者の募集および調査、クレーム対応、退室後の生産までを行う「集金代行システム」もご用意しています。

信頼できるスペシャリスト集団

初めて投資用マンションを購入するというオーナー様が多いのも、弊社の大きな特長です。
豊富な経験とノウハウを誇る投資用マンションのスペシャリストたちが、リスクを含めて丁寧な説明を行い、オーナー様の頼れるパートナーとしてマンション経営をサポートしています。

管理実績一覧


コーポレート・ガバナンス

・社会に役立つ事業と公明正大な取引を目指します。同時に顧客満足度の最大化、信頼関係の確立に注力します。
・ステークホルダーとの適切なコミュニケーションを図り、社会的存在としての基本姿勢を明確にします。
・企業情報の公正な開示や個人情報・顧客情報など各種情報の保護・管理を徹底します。
・労働環境の健全化、従業員の個性尊重など活力ある職場形成に取り組みます。
・反社会的勢力や団体との関係遮断を徹底し、社会の秩序維持に寄与します。
・地球環境、自然環境、都市環境に配慮した経営を心掛け、持続可能な社会の構築に積極的に取り組みます。
・経営トップは、本憲章の趣旨を明確に認識し、先頭に立ってその徹底と実現を目指します。本憲章に反する事態が生じた場合、経営トップ自らが問題解決に取り組む姿勢を示し、原因究明、再発防止、情報公開に努めます。同時に責任の明確化により厳正な処分を行います。

不動産投資とは

不動産投資とは資産運用の一つであり、
利益を得る目的で不動産に資金を投下すること。
具体的には投資した不動産を他者に貸して、賃料収入などを受け取るインカムゲインと、
その投資した金額以上での売却によるキャピタルゲインを期待する行為。

不動産投資のメリット

・不動産収入により毎月家賃が入ってくる
・低金利でレバレッジ効果が活用できる
・労力が少ない
・マーケットが確立されている
・運営システムが確立されている

レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは「テコの原理」のこと。
つまり、小さい力で大きな効果をもたらすという意味。
不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、さらに収益性を高める」ということになる。

自己資本を持って経済活動をし、他人の資本を導入することで利益率を上げられること、
少額の投資で多額の利益を上げることである。

例えば、1000万円の自己資金があったとし、その1000万円で、
年間80万円の家賃収益が見込める物件を購入したとすると、利回りは8%。
しかし、1000万円を頭金として、年間240万円の家賃収益が見込める3000万円の物件(借入れ2000万円)を購入したとすると
「見た目の利回り」は同じく8%ですが、収益は3倍に跳ね上がる。

これが、「レバレッジ効果」といわれるもので、より積極的な不動産投資の考え方である。

不動産投資で節税

資産運用の一つである不動産投資は、将来の資産形成ができる上に所得税、消費税、住民税などの節税をすることが可能。
確定申告で税金の還付を受けることができる。
株・FX、通常の預貯金の金利(利息)であっても、利益があれば相応の税金が課せられる。
「投資利益→課税→納税」といったように、これは基本原則なので、逃れる事は出来ない。
しかしマンション投資では、『減価償却』という「帳簿上の経費」を有効活用する事により節税効果を生み出せる。
実際に出費する現金が経費計上できるのはもちろんだが、帳簿上の経費であるにもかかわらず、
実際には現金支出が無い経費で節税できる事がとても大きい。
また、不動産投資では相続税や贈与税でも節税ができる。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入し、それを購入金額以上の値段で売却することで得られる収益のことです。
例えば、不動産を100万円で買って150万円で売れば、50万円がキャピタル・ゲインです。逆に、値下がりによって損失が出た場合は、キャピタルロスといいます。

インカムゲイン

インカムゲインとは不動産を購入し、それを運用することで月々に得られる賃料収入などのことで、資産を手放さずに安定して継続的に得られます。家賃が10万円の物件を運用しているのならば、その10万円がインカムゲインとなります。
不動産投資でよく表記される「利回り」とは、元本に対するインカムゲインの割合をパーセンテージで表したもので、収益性の指標となります。

利回り

利回りとは投資した不動産から得られる賃料などの収入を元本に対する年間の収益を%で表したものである。
利回りは高ければ高いほど一般的にはリスクが高いと判断され、投資をするうえでどの程度のリスクを考えるか、もしくは受け入れられるかが重要です。

また、利回りには種類があり
・賃料収入から管理費、税金などを除いた利回りを「実質利回り」と呼び、
・経費を除いた利回りを「表面利回り」という。

アセットアロケーション

不動産運用で起こりうるリスクを抑えつつ、効率的に利益を達成するために、市場の状況に応じて投資資金を複数の異なった債権や株式、不動産などの資産に配分する投資戦略のことをいう。

アセットマネジメント

委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全など、総合的に管理運営する業務のこと。投資アドバイザーともいう。
特定の不動産にとらわれず、資産全体の組み替えを含むアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価などを行うほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などをマネジメントする。

アレンジャー


証券化するにおいて、資金調達者と投資家との間の意見等の調整を行う者のこと。証券会社や投資銀行がなることが多い。
手掛ける範囲は広範囲で、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、その他様々な事柄において関与をすることが要求される。特に利害関係者間の調整が重要となり、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範囲かつ専門的な知識を要する。

RMBS

Residential Mortgage Backed Securitiesの略。住宅ローンからの権利返済金を担保に発行される「住宅ローン担保証券」のこと。
証券を買った投資家は住宅ローンの償還金や利子を受け取ることができる。
1999年以降、銀行、生命保険、ノンバンク、住宅金融支援機構が発行量を増やしたことにより市場が拡大。特に住宅金融支援機構によるフラット35の証券化が最も規模が大きい。

ROI

Return on Investmentの略。投資に使った自己資金に対しての利益比率。

ROA

Return on Assetの略。ROIとは異なり自己資本だけでなく他人資本(負債)などを含めた総資産に対しての総資産利益のこと。
純利益÷総資産として算出される。
債権者などの利害関係者から見て、その資金が有効活用されているかを計ることができる。

イールドギャップ

借入金の金利と投資物件の利回りの差の事。(不動産投資の場合)

インカムゲイン

運用している不動産から得られる賃料収入などのこと。(不動産投資の場合)

エクイティ

返済義務のない資金のこと。

エスクロー

取引において、売り手と買い手の間をとりもつ中立的な第三者の事。またはそのサービス。
主に米国などで利用されている、不動産取引の安全を確保するための制度。

SPC

Special Purpose Companyの略。特定の資産を担保とし有価証券の発行など限定された目的のために設立された会社の事。
不動産の場合、流動化の対象となる不動産を保有・管理し、それを裏付けに資金を調達する役割を果たす。

SPC法

「資産の流動化に関する法律」の略。
SPCや特定目的の信託が、不動産などの資産を保有・運用、または管理し、その収益の裏付けとして証券や信託受益権を発行することによって、資産が流動化されたときの手続きやルールを定めた法律のこと。

SPV

Special Purpose Vehicleの略。特別目的事業体やSPE (Special Purpose Entity)とも呼ばれることがある。不動産や債権などの資産を裏付けに証券を発行するための組織。

オフバランス

財務体質を改善するために、保有していた資産を譲渡等することによって、バランスシート(貸借対照表)に計上しない事。不動産等の資産をバランスシートから外し資産収益率の改善を図ることができ、過剰に不動産等の資産を抱えこんだバランスシートの調整や資産の圧縮をすることができる。

オポチュニティファンド

プライベートファンドのひとつで、市場平均より高い運用実績を上げることを目指しているファンドのこと。
投資対象を限定していないため一般的に投資対象が限定的なファンドよりも比較的安価で取得できる。
投資家からみると「ハイリスク、ハイリターン」である。

オリジネーター

元々不動産を保有していた個人や企業を表す語。

オーナーチェンジ

不動産を賃貸しているオーナー(所有者)が、賃借人の入った状態のまま新しいオーナーへ売却すること。

元金均等返済

返済額にうち元金の金額が一定である返済方式。金利や返済期間が同じ場合、元利均等返済に比べて元金の減り方が早い。また支払利息の総額も少なくなる。

還元利回り

キャップレートとも言う。不動産などの資産の収益から資産価格を算出する時に用いる利率のこと。
資産価値は、予想される収益額を現在価値に割り戻し総計した額と同等と考えられている。このとき現在価値に割り戻すために用いる利率のことを還元利回りとする。

元利均等返済

元金と利息を合計した返済金額が一定となる返済方式。毎月の返済額が一定のため、計画的に返済が可能である。

管理形態

マンションの管理をどのような形態で行っているのかということ。3つの形態がある
全部委託管理:管理専門の業者が全ての管理を行っている場合。
一部委託管理:全てではなく管理業務の内の一部を管理業者が行っている場合。
自主管理:管理業者に委託せずにマンションの管理組合で直接管理員や清掃業者などを雇用契約し、管理組合が直接管理している場合。
管理業者と管理組合は別なので注意が必要です。

管理費

多くの場合、家賃の他に管理費という名前で徴収されるもの。管理費はオーナーではなくマンションの管理組合が、区分所有者(借り主)から徴収する。
共用部(エレベーター、エントランス、階段、廊下etc)など日常的な維持管理に充当される。

既存不適格

現行の建基法の規定の施行、または改正の前に建設された建築物、または工事中の建築物で、現行の規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。
既存不適格建築物は、そのまま使用することができるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合は、現行の規定に適合するように手直しを行わなければならない。
現存不適格と呼ばれる場合もある。
また、建設当時の建基法を守らず、違法に建築された違法建築や欠陥住宅とは別である。

金融商品取引法

金融商品や、それらの公正な取引、円滑な流通、公正な価格形成等を確保することを目的として施行された。平成19年9月に証券取引法を大幅に改正して施行された法律。企業内容等の開示制度、金融商品取引業者等に対する業務規制、金融取引所の開設・運営についての規制などを規定している。
不動産を証券化した商品の発行や取引についてだけでなく、不動産の流動化によって生み出された全ての金融商品の取引等に対しても適用される。ただし、不動産特定共同事業法の対象となる商品については適用対象から除外される。

共益費

マンションやアパートなど共同住宅等で廊下やエレベーター、玄関などの共用部分等の維持・管理費、セキュリティなどにかかる費用のこと。 家賃とは別途徴収されることが多い。

競売物件

住宅ローンの破綻などで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却すること、その物件。一般的な市場価格より安く手に入る事が多いが、権利関係が複雑なケースが多く、事前調査が必要。

基準地価

各都道府県が調査した毎年7月1日時点の地価を、9月中旬に国土交通省が発表するもの。1月1日時点の公示地価と併せて一般の土地取引の指標となっている。

キャッシュアウト(キャッシュ・アウトロー)

資金が流出すること。反対に、資金が流入することをキ「ャッシュイン(キャッシュ・インフロー)」と呼び、またその両方を合わせて「キャッシュフロー」と言います。 不動産投資において投資資金の全部、または一部を借入金で賄っている場合、家賃収入が借入金の返済額を上回る場合を「キャッシュ・インフロー」、下回る場合を「キャッシュ・アウトフロー」と言います。

キャップレート

還元利回りのこと。一定期間の純収益を対象不動産の市場価値で割って算出する。
一般的には、対象不動産のキャップレート、一定期間の純収益を所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。

キャピタルゲイン

還元利回りのこと。一定期間の純収益を対象不動産の市場価値で割って算出する。
一般的には、対象不動産のキャップレート、一定期間の純利益を所与として当該不動産の収益価格を算出することから、キャップレートをいくらに設定するかにより評価額が大きく変わることとなる。

区分所有権

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(建物の区分所有等に関する法律1条、2条1項)。この各部分は専有部分と呼ばれる。共用部分とは区別される。専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法14条)、共同で使用する(同法13条)。専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

グロス利回り

表面利回りの事。

建ぺい率

建築物を立てる際の敷地面積に対する割合の事。建築物の敷地内には建築物の日照や通風、防火などの観念から一定割合以上の空地を確保することになっているため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が制限されている(建基法53条)。

減価償却費

建物や設備など経年劣化を起こす物のぶんを毎年一定方法で費用として不動産所得の計算上経費化されるもの。
「定率法」と「定額法」があり、平成10年の改正で、平成10年4月1日以降に取得された建物については、「定額法」のみ適用される。付属設備等については従来通り「定率法」が適用できる。また、平成19年の改正で平成19年4月1日以降に取得した減価償却資産は取得価額の全額(備忘価額1円を除く)が償却可能となった。

原価法

不動産を評価する時点での再調達原価を求め、減価修正を行い不動産価格を求める不動産鑑定手法のこと。
不動産鑑定手法にはこのほかに、取引事例との比較により価格を求める取引事例比較法と対象不動産が生み出す利益を基に価格を求める収益還元法がある。

原状回復義務

賃貸借契約の終了時に賃借人のなすべき義務の一つ。賃借人は部屋を借りた当初の状態に戻す義務がある。(民法第545条・第546条)。この賃借人の義務を「原状回復義務」という。

現状有資売買

不動産取引で、売買契約書中に「現状有姿(のまま)」「現状有姿にて引き渡す」等の文言が記載されることが少なくない。しかしその具体的な定義については業界内でも決まっていない。現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多い。

減損会計

会計基準のひとつ。事業用資産の現行の会計基準である原価法による簿価と時価を比較し、時価が簿価を下回る場合はその差額を損益計算書において損失として処理をする。ただし減損会計では簿価が時価を下回った場合、その含み益は計上しない。

国際会計基準(IAS)

世界100カ国以上の会計士団体で作られた組織「国際会計基準委員会(IASC)」により提案された企業会計に関する基準のこと。
国際会計基準は、数十の意見書で構成されている。
例:1.会計の重点を連結決算に置くこと(単独決算から連結決算へ)、2.キャッシュフローを重視すること、3.資産や負債を時価ベースで評価すること(時価主義)などである。

固定資産税

各市町村が決めた固定資産の価格を元に算出した税金。
全国市町村財政の財源の約45%を占める税金であるが、その税源は各地域の経済力や景気に左右される。
そのため、各地域の税収の差を少なくし行政水準を一定に保つために地方交付税制度がある。

固定資産税評価額

固定資産課税台帳に記載された土地や家屋などの固定資産の評価額のことで3年毎に評価替えがされる。
この固定資産税評価額は「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。

コンバージョン

十分な耐久性を持っている既存建物の中で住宅以外の用途で使用されていた業務ビル等を改修し、用途を住宅等に変更することにより蘇生し、既存ストックの改善を図る建物の用途転用のこと。

サービサー

債権回収専門業者のこと。
債権の取り立て代行や債権回収代行業務として証券化、流動化した債権の回収、管理等の業務などそれに付随する業務を行う。
これらの業務を行うには、サービサー法に基づく認可が必要である。

サブリース

不動産業者が物件を借り上げて、賃貸として貸すサービスのこと。。
最近では入居の有無に関わらず安定した収入を得ることができる「空室保証」や「家賃保証」がセットになったサービスを提供している業者が多い。

CMBS

商業不動産担保証券のこと。
商業用の不動産に対して担保にした貸付債権から得られる金利収益を配当原資にした証券のことで、商業不動産担保ローンや商業不動産担保証券などと呼ばれる。

Jリート

不動産投資信託のこと。証券取引所に上場されている。
投資家から集めた資金を元にオフィスビル、商業施設、マンションなどに投資を行い、そこから得られる賃料収入から費用を差し引いた収益を配当金として分配する商品サービスのこと。

私募ファンド

プライベートファンドのこと。資金を募る投資家を50人以下などごく限定しているファンド。
対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」によるファンドなどがある。

信託受益権

信託銀行などに資産を信託し、その「資産から発生する家賃収入などの経済的利益を受け取る権利」を売買するという取引形態の中で「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことを信託受益権といいます。なお、信託受益権を保有する者(受益者)は、信託法、信託業法及び信託契約の定めに従って、受託者に対して一定の義務を負うことがあります。

時価会計

企業の資産と負債を毎期末の時価で評価する会計のこと。
以前は各企業が決算をまとめる際、所有している株式、社債、不動産などの資産は時価ではなく買った時の価格で計上していた。そのため、こうした資産の価格が大きく変動しても決算上では、利益や損失は出ていなかったが、会計制度の国際的な統一化の流れに沿って、時価による評価方法が導入された。これにより含み益の益出しによる損失の補填や、含み損を抱えていても売却するまで分からない、会社が倒産した場合、後で多額の不良債権発覚などといったことを防ぐことができるようになった。

借地権

建物の所有を目的にした土地の賃借権のこと。借地権の付着した土地の所有権は底地と呼ばれる。

借地借家法

普通借地権においては、借地権設定者が存続期間の満了の際に更新を拒絶する場合は 正当な理由が必要だった。
そのため、借地権を終了させるのに正当の事由を必要としない新しい借地制度が平成4年借地借家法によって創設された。これを定期借地権(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、 事業用借地権)という。普通借地権と一般定期借地権はまとめて「定期借地権」とよばれることが多いが、 借地借家法上では一般定期借地権のみが「定期借地権」という名称を与えられている。

収益還元法

不動産鑑定評価において、その不動産で将来見込まれる収益を見越して不動産の価格を求める手法のこと。これで試算した価格を「収益価格」という。

修繕積立金

アパートやマンションなどの集合住宅の住民や専有部所持者が共用部分の大規模な修繕時のために定期的に積立てしているお金の事。
管理費とは異なった経理上の管理をされる。

使用賃借

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、後にその目的物を貸主に返還する契約のこと。
借主は返還期日には貸主にそれを返還する。これは賃貸経営などとは異なり使用収益の対価を支払わない(無償)ため、一般的な賃貸借とは異なる。

積算法

不動産の鑑定評価に際するる原価方式のうち、賃料を求める手法のこと。原価法や取引事例比較法で算出した基礎価格に期待利回りを乗じて得た金額に、必要な諸経費を加えて賃料を求める手法。

総合課税

所得を全てまとめて計算してそれに課税する方法のこと。
不動産賃貸などで得た所得は「不動産所得」となり課税の対象になります。
他の所得(例えば「給与所得」)などと合わせて課税されます。
ちなみに所得とは収入から必要経費を差し引いたものです。

底地

借地権などが設定されている土地の所有権のこと。
さら地の価格から借地権の価格を差し引いたものを底地と言う。
さら地の価格にしめる底地価格の割合は、住宅地または商業地など土地の用途等によって異なる。
しかし、住宅地が商業地より割合が高くなることがほとんどである。

耐用年数

建物などの建築物が通常の使用に耐えられなくなるまでの年数の事。
「法定耐用年数」が定められており、減価償却期間算定の基準となる。例えば、木造家屋は22年、鉄骨造は鉄骨の厚さにより異なるが、19〜34年程、鉄筋コンクリート造で47年とされている。

団体信用生命保険

住宅ローンを利用している人が死亡した場合に所定の保険金が債務者に割り当てられ、死亡した人の家族・親族などに負担を掛けないようにする生命保険のこと。

担保価値

債権者(お金を貸す側)が債務の担保として預かる不動産などの物的担保の財産価値のこと。

地役権

他の人が所有している土地を自分の利便性の確保のために使用できる権利のこと。
例としては、自宅から公道まででるために私有地を通行できるようにすること。また、下水道などのライフラインを引くことなど。

DCF法

不動産鑑定評価手法の収益還元法のひとつ。また、それに将来予想されるキャッシュフローの損失のなどの可能性を加味して、不動産の価値をより精度の高い確率的手法により計算する方法。不動産投資信託では保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

TMK

特定目的会社の略称。
特定の資産を裏付に有価証券を発行するためだけに設立された法人のこと。「資産の流動化に関する法律」に基づいて設立されていて、不動産の証券化などのために活用されるペーパーカンパニーである。

抵当権

債務者または第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。
債務の履行が無い場合は、担保にとった物件を強制的に競売して、優先弁済を受けることができる。抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされる。

出口戦略

不動産の保有期間を経過した際の換金方法を前もって計画しておくこと。

デット

借入金や社債など返済の義務がある有利子負債を元に得た資金のこと。

デューデリジェンス

詳細調査や定性評価の事。不動産取引において市場価値やリスクなどを把握するために行われる調査・分析のことを言う。
この調査で行う分析は「法的権利関係」「マーケット」「物件の物理的状態」「経営実態等の評価・分析」などで専門の不動産鑑定士に委託して調査する場合が多い。

倒産隔離

特定目的会社が資産を保有している企業のの倒産の影響を受けないために、譲渡資産の真正売買の確保を行ったり、特定目的会社そのもが倒産しないように譲渡資産収益に信用補完を行うこと。

登録免許税

不動産売買時の売主から買主への所有権移転登記(新築物件の場合は「所有権保存登記」)や、住宅ローンの借入れの際の抵当権設定登記への課税。

特定目的会社

「資産の流動化に関する法律」に基づいて、ある特定の資産を裏付けとした有価証券を発行するためだけに設立された法人のことでTMKとも呼ばれる。
不動産の証券化などのために活用される一種のペーパーカンパニーである。

匿名組合

投資家が営業者のために出資を行い、利益配分請求権と出資価格返還請求権のみを有しており、事業執行権は持たない組合のこと。ビークルのひとつで、商法上の組合に該当する。
運営を営業者に任せることや、不動産の所有権を営業者持つことから、誰が出資組合員であるかは分からないため、組合員の存在が匿名的になる。

取引事例比較法

不動産鑑定評価をする際、多数の不動産の取引事例を元に、不動産の価格を求める手法のこと。
取引事例比較法では、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行う。そして取引事例について事情補正および時点修正を行ない、さらに選択した取引事例について地域要因の比較・個別的要因の比較を行ない、こうして求められた価格を比較考量した上で対象不動産の試算価格を求める。このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という。

道路付け

敷地とそれに面する道路(前面道路)との関係。接道条件ともいう。

内部成長

保有している物件の収益性を上げること。例えば、経費削減やテナントの入れ替え・リニューアル、賃料単価や稼働率の上昇など。

任意組合

不動産共同投資事業のなかで、民法に基づいた組合形式の共同事業体のこと。
複数の者参加者が金銭などを出資し、共有持ち分権を購入し事業を行う。その事業で得た利益を分配することを約束した契約を結ぶことで成立する。
任意組合員は、匿名組合出資者とは異なり、組合としての事業については無限責任を負う。

ネット利回り

賃貸経営でかかる固定資産税や共益費などの経費を差し引いて計算した利回りのこと。経費を考慮していない表面利回り(グロス利回り)より、実態に近い利回りを知ることが出来る。
しかし、あくまでも現状の家賃収入を元に計算しているため注意。

根抵当権

抵当権の一種。根抵当権は将来借り入れる可能性のある分を含めて不特定の債権の担保として設定しておく抵当権のことで、住宅ローンを借りる時など特定債権の担保として設定される普通抵当権とは異なる。
また、借入可能な限度額を「極度額」として定め、この範囲なら何度でも借り入れができる。最初に根抵当権の設定登記を行えば、新たに借り入れを行うたびに登記をする必要はない。

ノンリコースローン

通常のローンは遡及型融資(リコースローン)と呼ばれ、非遡及型融資をノンリコースローンという。

バリューアップ

老朽化した不動産を、リノベーションや、リフォーム、コンバージョン、など新しくしたりすることで不動産の価値を上げ、収益性を高くすること。

バルクセール

複数の不動産や債権をまとめて売買すること。
取引の効率を高めるために採算性の高いものと低いものを組み合わせて行われるケースが多い。

表面利回り

年間の家賃収入を物件価格(年間投資資金額)で割ったもののこと。経費などは含まれていないため、大まかな指標として利用することが多い。

ビークル

資産の証券化などにする際に、資産と投資家を繋ぐ組織体のこと。ビークルの種類は特定目的会社等の会社組織、特定目的信託等の信託、匿名組合等の組合組織など多様である。
ビーグルの元々の意味は車両や媒体を意味するVehicle(ビークル)と言われている。また、実物資産ではなく資産の価値を保有するためめ「器(うつわ)」と呼ばれることもある。

不動産投資インデックス

不動産の収益性を表すための指標のこと。
主に不動産市場全体の動きを収益性の視点から把握する。
ちなみに不動産投資インデックスにおける不動産の収益性とは、指定期間中に得られる純収益(インカムゲイン)と、期間中の資産価値の増減(キャピタルゲイン)を両者を総合化したもの、またはそれぞれを独立させて指標化する場合もある。

不動産投資顧問業

不動産投資を検討している顧客に対して、不動産投資の専門的な助言や調査報告、投資の判断、取引の代理などを行う業務のこと。
国土交通大臣の不動産投資顧問業登録制度に登録をすることもできる。不動産投資顧問業は大きく2種類に分けられていて市場調査・分析、適格診断、運用に関する評価などの助言のみをおこなう「一般不動産投資顧問」と助言に加えて投資一任業務をおこなう「総合不動産投資顧問業」となる。この登録制度には知識・経験などに審査基準が設けられ、不動産コンサルティング技能試験合格者などの高い専門性や、1億円以上の不動産に係る2年以上の業務経験などが要件となっている。「総合不動産投資顧問業」に関しては資本金1億円以上などの財務要件もある。

不動産投資信託

一般的にリートとも呼ばれれう。投資信託のうち、不動産を運用の対象とするもののこと。不動産の証券化手法のひとつ。
基本的な仕組みは、多数の投資家から資金を集め、不動産投資信託を運営する「投資法人」がその資金を不動産に投資し、不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分する。
その中でも大きく2つに分けることができ、資金を信託したうえで、その資金を不動産投資として運用する方法の契約型と、投資家が特定の法人を設立して不動産投資を行う方法の会社型がある。実際に日本で行われている不動産投資信託の大部分は会社型で、その担い手を投資法人と呼ぶ。

不動産特定共同事業法

不動産業者など不動産の専門家が運営する不動産事業に複数の投資家が出資、それで得た利益を分配する事業のこと。この不動産特定共同事業法には任意組合契約と匿名組合契約、賃貸共有にかかわる契約の3種類ある。
収益性に着目したインカムゲイン重視の事業である。

不動産ファンド

不動産投資を主として投資家から受けた資金を運用し、その収益を出資額に応じて配分するファンドのこと。
不動産ファンドには、Jリートに代表される公募型と機関投資家に限定した私募型に分けられる

不動産の証券化

不動産を流動化する手法のひとつ。不動産を特定目的会社などに譲渡または信託をし不動産を担保にして有価証券を発行し、資金を調達する手法のこと。この証券化によって不動産の価値が金融商品として取り引きされることになり、投資家は賃料収入などの収益に基づいて利払いや配当などを受取る。

不良債権

様々な原因によって回収困難になった貸出金のこと。

分配金

不動産投資信の投資法人から、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のこと。一般的な株式会社でいう配当金のようなものである。

分離課税

株式や不動産等の売却時に得られた所得を他の所得金額と合計せず、分離して課税すること。
分離課税の種類には申告分離課税と源泉分離課税の2種類あり所得の種類により異なる。
申告分離課税:山林所得、株式や不動産等の売却所得等
源泉分離課税投資信託の収益分配金、公社債の利子等

フリーレント

入居促進をはかるため賃貸契約期間の内、とある一定期間の賃料を無料にすること。
元々は事務所などの賃貸ビルなどでみられたが、最近では住宅でもフリーレントを導入する動きが増えている。

フルローン

金融機関から全額融資をしてもらって購入すること。

プライベートファンド

投資家から資金を募る際、その資本を募る対象者を限定するもののこと。一般的には資本募集人数が50人未満の場合を指す。

プライムレート

最優遇顧客である信用度の高い企業に適用される貸出金利のこと。
返済期間が一年以内のものを短期プライムレート、一年より長いものを長期プライムレートと言う。
なお現在は市場の金利動向に基づいて決められるようになりったため、従来の公定歩合連動と区別し新短期プライムレート、新長期プライムレートと呼ばれています。

プロパティ・マネジメント

委託を受けて不動産の管理・運用を行なう業務のこと。特に収益性の確保・向上をめざした業務をプロパティマネジメントというケースが増えている。運用計画の立案から、賃料の設定、テナントの募集・契約などの運用業務、また、不動産や設備の維持・保全、予算・収支の管理などの管理業務など全てにおいて最適化することが求められる。

ファンド

本来は「基金」「資金」や「投資信託や年金基金の運用財産」などの意味がある。一般的には、投資信託の意味で使用される。

ファンドマネジャー

投資信託や年金などの機関投資家や投資顧問会社で金融資産を継続的に運用する専門家のこと。
一般的には投資信託会社に所属し、投資信託の運用を担当している人のことを指す。

ヘッジファンド

ハイリスクハイリターンであるが、短期間に多くの運用利益を得ることを目的に、世界中に公募し投資家や企業などから小口の資金を集めて大規模なファンドを形成し、大量の資金を動かす私募ファンドのこと。

ペイオフ

金融機関が破綻した場合に預金者等の保護や資金決済の履行の確保を図る預金者を保護するための制度のこと。
預金者1人当たり、1金融機関ごとに合算され、元本1,000万円までとその利息等が保護される。1,000万円を越える部分については、破たんした金融機関の財産の状況に応じて支払われるため、一部支払われない可能性がある。

法定相続分

相続発生時に、複数いる相続人うち、誰にどれくらいの財産を受け継ぐか民法で定めた割合のこと。この割合は相続順位によって指定されている。遺言や遺産分割協議で、法定相続分とは違う分け方も可能。
相続争いがあり家庭裁判所の調停・審判や訴訟によって分割をする場合や、相続税の計算は、法定相続分が基準になる。

簿価

帳簿価格の略称。同じ意味で帳簿残高とも言う。一般には該当資産の取得原価を指す。企業会計においては、会社が所有する資産の帳簿上の価格のことをいう。

ポートフォリオ

企業や個人投資家などが保有する株式や債券、不動産等の資産の構成内容のこと。
ポートフォリオを作成し、資産を分散して投資することで資産価値の低下などのリスクを軽減する効果が期待できる。

与信

貸す人物の信用評価で貸せる限度額を設定し査定すること。
個人、会社どの場合でも同様のことが行われる。

レバレッジ

自己資金より大きな投資を借り入れを利用して行うこと。FXなど保証金額の何倍もの取引をするものはレバレッジに当てはまる。
また、不動産投資においてのレバレッジとは、投資総額のうちの自己資金を除いた金額すべてがレバレッジを使った投資と言える。

レンタブル比

延床面積に対する賃貸部分の床面積の比率のこと。この比率が高くなるほど収益性が高くなる。
貸室部分の面積÷延床面積で求められる。

レントギャップ

本来、オフィス賃料は居住用の家賃より高いが通常だが、それが逆転すること。
この原因としてはオフィスとしての賃貸が過剰に増えたことや不景気などにより空きオフィスが増えたためである。

レントロール

貸借状況一覧表のこと。レントロール(Rent roll)には、各戸ごとの入居状況や契約賃料などが記載されており、賃貸契約の内容や現状が把握できる。

路線価

その年に発生した相続の土地の評価額を決定する基準となる土地の単価のこと。毎年1月1日時点の評価額を8月に国税庁が発表することとなっている。

FFO

REITを評価するための指標のひとつ。純収益に減価償却費と不動産の売買損益を加え算出される(FFO=純収益+減価償却費+不動産売却損益)。FFOを利用すると同一基準でREITごとのキャッシュフローが比較できる。
投資先不動産の運用によって生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分することが可能な金額に相当する。

M&A

企業の合併・買収、または一部の営業譲渡や資本提携なども含めた企業提携のことを総称していう。ただし、M&Aというと合併・買収の事を指すことが大半である。
M&Aの手法は、事業買収(営業譲渡、合併など)と、株式取得(株式譲渡、株式交換など)がある。
目的は、同業の企業同士が合併することによる経営効率の上昇、あるいは同業であるが、機能が異なる企業の買収による機能の充足や速度の向上などがある。

MBS(Mortgage Backed Security)

一般にモーゲージと呼ばれる住宅ローンなどの不動産担保融資の債権を担保として発行される証券のこと。主な種類として、住宅ローンを担保とし発行されるRMBS、オフィスビルやショッピングセンターなどの商業用不動産ローンを担保として発行されるCMBSなどがある。

NOI

Net Operating Incomeの略。純営業収益のこと。総賃料収入から管理運営にかかる費用(固定資産税、管理費、修繕費等)を控除したもの。投資判断の指標に用いられるNPV(正味現在価値)やIRR(内部収益率)を算定する際の収益として使用される。

UPREIT

簿価が低いが時価が高い土地を所有する者が、その土地を現物出資をして不動産投資信託(REIT)として運用する時に出資分をREITの投資口(株式と同義)に転換する手法。
最大のメリットは、土地所有者が土地譲渡益への課税を回避できる点。土地の含み益を顕在化することなく課税を繰り延べることができる。
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