「純資産10億円・借金ゼロ経営を実現“川村流”賃貸経営テクニック」 
* 自己紹介
- 実家が狭小で広い家への憧れを持つ
- 横国大卒後, 第一勧銀. モルガンスタンレー．
- 現在60歳. 今は不動産専業専業
大家さんに必要な素養
- 日本経済
- 世界経済
- 財務
- 税務
- 建築・リフォーム
- 管理保証
- (法務)
- 各種セミナー：仙台, 神戸のデラックス母ちゃんとコラボなど家賃
- 6000万円(不動産) + 4000万円(太陽光)
- 不動産業界は2,3割は良い業者．他は良くない業者
- インカムゲイン重視で考える
- キャップレート(還元利回り, )が低くなってきている
- ワンルームは儲からない
- 純資産=資産-借金が大事
- 金利が上がっていくので経営は厳しくなる
- 不動産は税金の嵐. 税金引いてどれだけ残るか
経済
- 日本は弱者・弱い会社を助ける(共産主義的) . 30年政府や日銀が株式を買い支える
金利上昇
- 貿易収支がマイナス, 日本・企業・個人・大家の力が弱まる
- 短期金利：短期プライムレート, 無担保コールオーバーナイト物金利 =>長期金利の上げに釣られてじりじり上がる
- 長期金利：10年物国債, Yiled Curve Control. => 最初はぐっと上がる. その後じりじり上がる
- コストプッシュ型インフレ
- 日銀は1割の大家でなく9割の国民を守るための政策をする
- 不動産に関して銀行は新築に融資したがる. 営農ソーラーなどの新規t降り組みには融資しない
- 金利が高くなっても商売が続かないといけない. ゾンビ企業を税金で助けている. 正しい人が生き残る社会にしないといけない
- 職業政治家(年収4000万円)だからダメ. 当選しか考えてない．お金に余裕のある人が政治家をやるべき
- 借入金利に対してストレステスト(金利上昇後の返済を計算)をすべき
- 長期国債の金利をウォッチ
- 銀行の投資信託は最悪：ディーリングルームに居ないとダメ．支店の担当は専門知識がない.
- 自主管理・部分管理をする
- 首都直下地震は起きる
- 中抜き：借金の前倒し返済
- 混乱の時代はチャンスの時代
- 効率的な分離発注
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熱意で埋める空室対策アイデア by コシミズタカヒロ
自己紹介
- 賃貸UP-DATE実行委員会：登録無料. facebook.
- 27歳祖父→父への相続. 管理業スタート
- 2014年消費税増税.溝の口. 賃料出すなら買っちゃった方がいい人が退去. 16/66室空室．DIYスタート. 自主管理スタート. まちづくりに携わる
- エコーズ：大家が部屋をアップできる. 宅建業不要
- コシガタリ：溝の口の大家さんイベント, 勉強会
マインド
- 安心・安全, 熱意, 笑顔, ワクワク,
- 熱意：不動産賃貸業に精力的に参加, コミュニケーションが大事
- 不満：管理会社に不満, 入居者不明, リフォーム代高い
- 日本の大家さん：130万人
- 家を貸すではなく暮らしを提供
空室埋めアイデア
- 白を消す=>他にやる人がいない
- 定量でなく定性
- ステージング(部屋写真)に変なものを置く：馬の木彫り
- 天井格子ラック
- 差しまくりOKの木の壁
- 鍵とキーホルダーを渡す
- ロクシタンを上げる
- 百均でラッピング
- Excelで間取り作成. 寸法を入れる
- イメージがよい表現：洗面所<パウダールーム, 築古＜ビンテージ物件(英国だと100年前の物件が流行ったりする)
- エントランス, ポスティングで小分けお菓子＠ハロウィン,クリスマス
- 笑顔特約：笑顔で挨拶しないと退去対象！
- 空室＝在庫. どう売るかを考えよ！
- 珍しきが花. 不安定を本気で楽しむ. 新しいことにチャレンジ
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専業主婦でもキャッシュフローを年900蔓延にする方法
自己紹介
- 49歳
- 東京ママ大家の会主宰. 月1セミナー. 未所有~数件所有. 女性8割
- 16室所有
- 家賃収入1600万円, キャッシュフロー粗利 900万円．キャッシュフロー目標2000万円.
- 基本, 銀行融資で中古物件を購入．
所有物件
- 0号物件： 2015年~, 築70年, 中野徒歩9年. 家賃28万円. 25歳の時に母が自分のために購入してくれた. 今は土地は母, 建物は夫名義.
- 1号物件：2016年購入, 江戸川橋駅
- 2号物件：？
- 3号物件：都内区分マンション 神田駅徒歩5分 =>融資枠が尽きる...
- 4号物件：一等アパート. 浦和. 保険金の解約 .自己資金1000万円. CF300万円. メゾネット. 62��. ファミリー向けと単身向け.
- 5号物件：一棟アパート, 入間 三井住友トラストローン＆ファイナンス, 4830万円．共同担保
スタイル
- 物件も手法も選べない
- 不動産関連の本を500冊以上読んできたが, 自分ができるものは少ない...
- 労力・時間がかかりすぎるのは非現実的.
- めちゃくちゃ有能でないとできないものも現実的.
- カネか労力かどっちかは絶対かかる by ロバートキヨサキ
金がかからない投資手法
- 築古戸建：アポ電. 毎日物件チェック
- ゼロ円ゲット：死ぬほどアポ電．ただのブツあげ
- レンスぺ(レンタルスペース)/民泊
儲けが薄い手法
- 新築建売りアパート：属性が高くないと無理, 利回り低い
- 新築区分：利回りマイナス
金＆有能でないとできない手法
土地から新築
銀行融資
- 銀行は家賃収入からの返済は見込んでいない (空室は給料で補填)
- 低俗性でもノンバンクは借りられる
メリット：低俗性OK. 物件の担保価値しか見てない. 耐用年数/容積率オーバーOK. 融資決定スピードが遅い.
まとめ
- ビビっているくらいがちょうどよい．成功するより失敗しない方が大事
- 区分マンションから始める. ご参考：世界一楽しい不動産投資の授業
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