第4回 Jリートクラブ (2024年3月13日(水)18:30--20:30) ＠茅場町, 東京証券会館, 一般社団法人不動産証券化協会主催
第1部：足元の相場見通しと「リート」の魅力 by 馬淵磨理子
第2部：東急不動産・上川原氏, アクティビア・プロパティーズ投資法人 (証券コード：3279)
Q. オフィスリーシング状況？
A. エリアによって良し悪しあり. 保有物件が多い．渋谷はITやスタートアップが多く堅調
Q．歩合賃料とは？
A. テナントの売り上げに連動する賃料．売上が伸びるほど賃料アップ. デックス東京ビーチ(子供向けプレイランドなど)の売り上げが伸びている
Q. 成長余力は？
A. 広域渋谷圏が成長．ホテルの歩合賃料の伸び期待. 札幌(札幌東急REIホテル)も好調. 豊富なスポンサーのパイプラインから取得
第3部：東京リアルティインベスント・埜村氏, 日本プライムリアルティ投資法人 (証券コード：8955)
A. コロナ前は空室率1%. コロナもあり6%まで上がっていた時期もあり. コロナ後, オフィス需要が急速に改善
2025年に供給増が見込まれ注視が必要だが, マーケットが悪化する可能性は低い. 需要が強い. ビルによる選別化は進む
Q. 今後, どういった物件を取得？
A. 今後も需要が強い都心オフィス．プレイヤーが多いが, 外部から入札で物件取得は困難. スポンサーであるデベロッパー・東京建物からの供給が得られるので有利.
Q. 今後の分配金の戦略？
A. 7600円を死守したい． 実力ベース(不動産売却益や内部留保に頼らず運用益)で分配する予定．何かあったら内部留保から出す.
金利が上がっても, 借入金利は長期固定化しているので影響は限定的 第4部：平和不動産アセットマネジメント 川崎氏 平和不動産リート投資法人 (証券コード：8966)
Ｑ. 御社の強み？
Ａ. 賃料改定による増加. 賃料ギャップを抱える物件の取得. 内部留保と分配金.
Q. オフィスとレジデンスが好調なのは？
A. オフィスは高い稼働率. 将来価値の高いものへの物件入れ替え. レジデンスは賃料増額改定.
Q. 金利上昇への対策？
A. 緩やかな上昇を予想. 変動金利は3割のみのため影響は限定的. 返済期限の分散化により上昇を吸収.
Q. ポートフォリオがオフィス/レジデンスは半々だが,今後は？
A. 双方の特徴を活かしながら運用. 地方都市部も活用. お寺の土地を借りてリースアップ. 普通借地権(?). 3年連続公募増資
C. p.23「サステナブルな投資主還元」のスライドがいい
以上.
第1部：足元の相場見通しと「リート」の魅力 by 馬淵磨理子 
- 日経平均4万円突破は24年後半かと思っていたら,3月でもう超えてしまった．42000円も視野
- 1989年のバブルとは異なる状況 ∵期待値がバブル時は70倍なるも今は16.8倍. ビールでいうと泡が少なく実体がある
- 春闘のベアも好調.
- 移動平均乖離率6%で調整局面ではある(想定内)
- 業種別：銀行が好調. 不動産も好調
- 米国は5.5%金利. いつ下げるかは不透明
- マイナス金利(中央銀行と銀行の間の話)と短期金利引き上げは別物. 来週の植田総裁の発言に注目.
- スケジュール：4月から決算発表, 11月に米国大統領選
- 富裕層のポートフォリオは不動産に15%. 現物でなくREITでもよい．
- REITは配当可能利益の90%超えを分配するルール
- J-REIT指数は下落傾向.
- 米国の商業不動産低迷に引っ張られている.
- マイナス金利解除への警戒感
- 株式への資金シフト
- J-REIT: オフィス以外の商業施設,住宅, 物流施設はコロナ前後で変わらず
- 今は割安感がある. J-REITの配当利回りは4.67%. NAV倍率(株のPBRに相当)が0.88で割安
第2部：東急不動産・上川原氏, アクティビア・プロパティーズ投資法人 (証券コード：3279)
- 東京中心．商業施設とオフィス. スポンサーは東急不動産
- UR(Urban Retail): 商業施設
- TO(Tokyo Office): 都心6区. 渋谷など
- 商業施設：東急プラザ表参道原宿, デックス東京ビーチ(お台場).
- ホテル：神戸旧居留地25番館(オリエンタルホテル). A-FLAG西心斎橋(東急 ステイ＋メルキュール)：インバウンド9割
- オフィス：恵比寿プライプスクエア, 霞が関東急ビル
- コロナから復帰
- 分配金利回り4.6%. NISAでは分配金が恒久的に非課税
Q. オフィスリーシング状況？
A. エリアによって良し悪しあり. 保有物件が多い．渋谷はITやスタートアップが多く堅調
Q．歩合賃料とは？
A. テナントの売り上げに連動する賃料．売上が伸びるほど賃料アップ. デックス東京ビーチ(子供向けプレイランドなど)の売り上げが伸びている
Q. 成長余力は？
A. 広域渋谷圏が成長．ホテルの歩合賃料の伸び期待. 札幌(札幌東急REIホテル)も好調. 豊富なスポンサーのパイプラインから取得
第3部：東京リアルティインベスント・埜村氏, 日本プライムリアルティ投資法人 (証券コード：8955)
- J-REIT = 株式投資の流動性 + 不動産賃貸業の安定性
- 配当性向が高い ∵法人税が免除, 収益のほとんどを配当として分配
- 20年間,ほとんどの期間でTOPIXより東証REIT指数のリターンが上回っている
- 投資法人自体は従業員を雇用していない. 資産運用会社が運用. スポンサーは東京建物
- 68物件, 約5000億円の資産規模, 中野セントラルパークイースト
- 分配金：7600円, 4.63%, 1口 328500円
- ほとんど駅近物件：7割が駅から徒歩3分以内, オフィスメイン
- 大手町タワー,東京スクエアガーデン, 渋谷タワレコ, グランフロント大阪
- 98.4％稼働．市場平均は93.8%
- 内部留保を活用して7600円の分配金を維持していきたい
A. コロナ前は空室率1%. コロナもあり6%まで上がっていた時期もあり. コロナ後, オフィス需要が急速に改善
2025年に供給増が見込まれ注視が必要だが, マーケットが悪化する可能性は低い. 需要が強い. ビルによる選別化は進む
Q. 今後, どういった物件を取得？
A. 今後も需要が強い都心オフィス．プレイヤーが多いが, 外部から入札で物件取得は困難. スポンサーであるデベロッパー・東京建物からの供給が得られるので有利.
Q. 今後の分配金の戦略？
A. 7600円を死守したい． 実力ベース(不動産売却益や内部留保に頼らず運用益)で分配する予定．何かあったら内部留保から出す.
金利が上がっても, 借入金利は長期固定化しているので影響は限定的
第4部：平和不動産アセットマネジメント 川崎氏 平和不動産リート投資法人 (証券コード：8966)
- 16期連続で増配. 分配金3300円.
- LTV: REITが保有する不動産の評価額に占める借入金の割合
- オフィス稼働率98.6%, レジデンスの稼働率97.1%
- オフィス43物件, レジデンス83物件.
- 内部留保：57億円
- セイムボート出資12.9%．ML/PM/BM業務
- 日本の会社の96%は従業員50人以下の中小企業. ここをターゲット.
- 世帯の少人数化が進展. シングルコンパクトタイプ住居の需要増
- ROI 10%を目指す. GHG(温室効果ガス)90%削減
- バリューアップ工事による賃料アップ
Ｑ. 御社の強み？
Ａ. 賃料改定による増加. 賃料ギャップを抱える物件の取得. 内部留保と分配金.
Q. オフィスとレジデンスが好調なのは？
A. オフィスは高い稼働率. 将来価値の高いものへの物件入れ替え. レジデンスは賃料増額改定.
Q. 金利上昇への対策？
A. 緩やかな上昇を予想. 変動金利は3割のみのため影響は限定的. 返済期限の分散化により上昇を吸収.
Q. ポートフォリオがオフィス/レジデンスは半々だが,今後は？
A. 双方の特徴を活かしながら運用. 地方都市部も活用. お寺の土地を借りてリースアップ. 普通借地権(?). 3年連続公募増資
C. p.23「サステナブルな投資主還元」のスライドがいい
以上.
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