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2013/03/16 
頭金が無くて、35年後には定年も過ぎちゃうので、返済計画はいろんなリスクを考えて11パターン作成した。
FPさんはやってくれないので、Webサイトを使って自分で作成。
| 返済計画パターン | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 借入期間 | 金利 | 繰上返済 | 返済期間 | 想定 | |
| 1-1 | 35年 | 変動 | ボーナス50%を繰上 | 22年 | 5年毎に金利倍 |
| 1-2 | 10年毎に金利倍 | ||||
| 1-3 | − | 35年 | ボーナス50%を貯蓄 | ||
| 1-4 | ボーナスがゼロ | ||||
| 2-1 | フラット35S | ボーナス50%を繰上 | 22年 | - | |
| 2-2 | − | 35年 | ボーナス50%を貯蓄 | ||
| 2-3 | ボーナスがゼロ | ||||
| 3-1 | 固定金利選択 | ボーナス50%を繰上 | 22年 | 5年金利優遇 | |
| 3-2 | 10年金利優遇 | ||||
| 3-3 | − | 35年 | ボーナス50%を貯蓄 | ||
| 3-4 | ボーナスがゼロ | ||||
返済計画の作成に使用したサイトはこれ。金利変動や生活費、貯蓄まで細かくシミュレーションできた。
| 返済計画の作成ツール |
|---|
| 住宅金融支援機構 資金計画シミュレーション |
作成した返済計画を、このポイントで評価した。
| チェックポイント | |
|---|---|
| 収入比(1) | 月次の支払額が、手取りの40%以内か？ |
| 収入比(2) | 繰上の支払額が、ボーナスの50%以内か？ |
| 収入比(3) | 年間の住居費用が、年収の30%以内か？ |
| リスク(1) | 収入減で繰上返済できなくなっても、定年後に返済可能か？ |
| リスク(2) | 年間の住居費用が、賃貸転用時の想定賃料以内か？ |
| リスク(3) | 10年後のローン残高が、想定売却価格以内か？ |
| 貯蓄(1) | 10年後の貯蓄で、半年間は生活可能か？ |
| 貯蓄(2) | 60歳での貯蓄で、65歳までの生活費補填が可能か？ |
| 貯蓄(3) | 65歳での貯蓄で、年金を補って生活可能か？ |
| 貯蓄(4) | 72歳での貯蓄が、マイナスになっていないか？ |
チェックした結果、変動金利を選択する予定。
| 借り入れ方法 | ||
|---|---|---|
| 金利 | 変動・元利金等 | |
| 借入年数 | 35年 | |
| 返済 | 月々での支払のみ | |
| 繰上目標 | ボーナスで繰上返済し、定年で完済 | |
| 変動金利を選択する理由 | ||
| 金利がある程度上がっても、「月々の生活費を3万円削減」すれば返済が継続できるため | ||
| 繰上返済できていれば、金利が5年毎に倍増し 最大で7%になっても「フラット35Sより総返済額が低い」ため | ||
| 繰上返済できなくても、金利が10年毎に倍増し 最大で7%までであれば「フラット35Sより総返済額が低い」ため | ||
| 固定金利選択は、固定金利を継続していくとフラット35Sよりも高くなる可能性があるため | ||
| 金利が10年毎に倍増し 最大で7%までを想定したときの評価 | ||
| 収入比(1) | ○ | 月次の支払額が、手取りの40%以内か？ |
| 収入比(2) | × | 繰上の支払額が、ボーナスの50%以内か？ |
| 収入比(3) | ○ | 年間の住居費用が、年収の30%以内か？ |
| リスク(1) | × | 収入減で繰上返済できなくなっても、定年後に返済可能か？ |
| リスク(2) | × | 年間の住居費用が、賃貸転用時の想定賃料以内か？ |
| リスク(3) | ○ | 10年後のローン残高が、想定売却価格以内か？ |
| 貯蓄(1) | ○ | 10年後の貯蓄で、半年間は生活可能か？ |
| 貯蓄(2) | ○ | 60歳での貯蓄で、65歳までの生活費補填が可能か？ |
| 貯蓄(3) | ○ | 65歳での貯蓄で、年金を補って生活可能か？ |
| 貯蓄(4) | ○ | 72歳での貯蓄が、マイナスになっていないか？ |
2013/12/06
月々の住居費がどう変わるか資産してみた
まずは、「1万円ちょっとの負担増」と「繰上返済分の捻出」だな
| 月々の住居費 |
|---|
| これまで | 家賃 | ￥111,000 |
| インターネット | ￥4,000 | |
| 合計 ￥115,000 | ||
|---|---|---|
| これから | 返済 | ￥96,265 |
| 管理費 | ￥19,006 | |
| 利息補助 | -￥6,309 | |
| 固定資産税(月割) | ￥16,667 | |
| 合計 ￥125,629 負担増 ＋￥10,629 | ||
|---|---|---|
| 10年後に 金利1.75%になると 想定すると | 返済 | ￥112,000 |
| 管理費(修繕費2.1倍) | ￥23,736 | |
| 利息補助(要再計算) | -￥6,309 | |
| 固定資産税(月割) | ￥16,667 | |
| 合計 ￥146,094 負担増 ＋￥31,094 | ||
|---|---|---|
2013/12/24
金利引き下げの優遇を受けるかどうか、差額をチェックしてみた
変動金利が上がったときの事を考えると、とにかく引き下げを受けておくことは大事
- 引き下げを受けない場合
| 条件 | 引き下げ | 金利 | 差額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| - | - | 0.725% | - | ￥40,431,287 |
- 引き下げを受けた場合
| 条件 | 引き下げ | 金利 | 差額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| �〇饂艮人兪躪膰�座開設 | -0.01% | 0.715% | -￥67,869 | ￥40,363,418 |
| ��5年￥30万定期預金 | -0.01% | 0.715% | -￥67,869 | ￥40,363,418 |
| �仝�座開設+��定期預金 | -0.02% | 0.705% | -￥135,638 | ￥40,295,649 |
- 参考：引き下げよりも繰上返済を優先した場合
| 条件 | 引き下げ | 金利 | 差額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| �ぢ─�30万繰上返済 | - | 0.725% | -￥39,178 | ￥40,392,109 |
| �仝�座開設+�し�上返済 | - | 0.715% | -￥107,047 | ￥40,324,240 |
- 参考：引き下げよりも生命保険を一括支払した場合
| 条件 | 引き下げ | 金利 | 差額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|---|
| 低解約返戻金型終身保険 年払 | - | 0.725% | -￥11,319 | ￥40,419,968 |
| 低解約返戻金型終身保険 半年払 | - | 0.725% | -￥6,503 | ￥40,424,784 |
| 低解約返戻金型終身保険 月払 | - | 0.725% | - | ￥40,431,287 |
返済計画
購入時費用
| 諸費用 | 金額 |
|---|---|
| 購入時の諸費用(清算前) | 234.0 万円 |
 | |
明細
金利(想定)
| 変動金利 | 1年目〜 | 6年目〜 | 11年目〜 | 16年目〜 | 21年目〜 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5年毎に0.75%上昇(想定) | 0.705 % | 1.455 % | 2.205 % | 2.955 % | 3.705 % |
 | |||||
毎月費用
| 費用 | 当初 | 11年目 |
|---|---|---|
| 毎月の住居費 | 12.6 万円 | 14.7 万円 |
明細
ボーナス月費用
| 費用 | 当初 | 11年目 |
|---|---|---|
| ボーナス月の繰上返済費 | 32.5 万円 | 32.5 万円 |
明細
累計費用
| 費用 | 累計 |
|---|---|
| 35年間の累計住居費 | 5,940.5 万円 |
| (35年間の平均月額住居費) | (14.2 万円) |
 | |
 | |
35年間住居費の明細
期間毎の累計住居費
費用比較
| 費用の比較 | |
|---|---|
 | |
| � 計画通りの繰上返済をした場合 | |
| 【比較結果 ◎】 返済が難しくなった場合にも、繰上返済をしない選択肢が選べる |
明細
| � 繰上返済をしない場合 | |
|---|---|
| 【比較結果 ×】 当初の返済額を抑えられるが、返済計画より 838.9 万円の負担増と定年後の支出増になる |
明細
| � 繰上返済分を返済予定に組み込み、借入期間を22年に短縮した場合 | |
|---|---|
| 【比較結果 ×】 負担増はないが、返済が難しくなった場合に余裕がない |
明細
| � 繰上返済を、計画よりも拡大した場合 | |
|---|---|
| 【比較結果 ○】 利息の軽減がより得られるが、生活費の圧縮が必要になる |
明細
| � 固定金利を選択した場合 | |
|---|---|
| 【比較結果 △】 金利急上昇の懸念がなくなるが、返済計画より 171.8 万円の負担増になる |
明細
| � フラット35を選択した場合 | |
|---|---|
| 【比較結果 ×】 金利急上昇の懸念がなくなるが、返済計画より 612.0 万円の負担増になる |
明細
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